ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICA Y ECONÓMICA DE LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DE CORRETAJE DE PROPIEDADES EN LA COMUNA DE LAS CONDES, REGIÓN METROPOLITANA.

Abstract

El proyecto en estudio tiene como finalidad efectuar el estudio de pre-factibilidad técnica y económica en la implementación y puesta en marcha de una empresa de servicios de Corretaje de Propiedades, específicamente para compraventa y arriendos de bienes inmuebles de uso habitacional, ubicados en la comuna de Las Condes de la Región Metropolitana. El método a utilizar en la presente evaluación, permitirá estudiar de manera estructurada los aspectos de pre-factibilidad de mercado, técnica, administrativa, legal, societaria, tributaria, financiera, ambiental y económica, para poder definir la viabilidad de la instalación y operación de la empresa. El informe comenzará con un análisis del estudio de mercado, el cual servirá para medir la oferta y la demanda existente en la comuna, la demanda actual y futura estará dada por toda persona natural o jurídica que cumpla con los requisitos necesarios para acceder a la compraventa y/o arriendo de una propiedad, serán también todas las viviendas disponibles en el mercado para compraventa y/o arriendo, se analizaron ventas de inmuebles usados desde el año 2009 -2015 y con respecto a la proyección de las viviendas en arriendo no se logró realizar un análisis debido a la falta de información de este segmento, si bien la empresa contará con este servicio en el proyecto actual no se realizará este análisis por la razón antes mencionada. La participación de mercado dentro de las viviendas usadas será de un 1% esto se debe a que el mercado es un campo altamente competitivo. Para definir la oferta actual se extrajo información de la página web Servicio de Impuestos Internos SII donde se extrajo todas las empresas de corretaje de propiedades inscritas en la Región Metropolitana, desde el año 2005 -2014, con esta información se pudo realizar una proyección hasta el año 2021 respecto a la oferta futura (horizonte del proyecto 5 años). El precio de las viviendas es un dato de fácil obtención, ya que se realiza a través de tasaciones comerciales, el precio de arriendo se obtiene según la cantidad de metro cuadrado que tiene cada vivienda. Al realizar el análisis de los datos anteriormente descritos, se logra definir la inversión inicial del proyecto la cual será de 1.750, 59 UF. Todos los valores son manejados en UF para dar un sustento o consistencia en el tiempo al presente estudio. Se realizan análisis para diferentes condiciones de financiamiento, como son el análisis de un proyecto puro, que significa que el proyecto será inicialmente financiado por capital existente o propio de los inversionistas. Los demás análisis serán financiados con créditos bancarios que cubren porcentajes del 50% y 75% de monto total de la inversión inicial incluido el capital de trabajo. Finalmente se conocen los resultados obtenidos del estudio que se presentan de la siguiente forma: Sin financiamiento con un flujo de caja que arroja como resultado un VAN de UF 2.368,57, la TIR con un 45% y en el caso del PRI, la recuperación del capital invertido es en 2 periodos. El resultado de esta evaluación da que el proyecto es rentable. Para el proyecto con financiamiento del 50% de la inversión inicial, los resultados obtenidos son: el VAN con un valor de UF 2.456,23, la TIR con un 80% y en el caso del PRI, la recuperación del capital invertido es en 1 periodo. El resultado de esta evaluación da que el proyecto es rentable con un financiamientos del 50%. Para el proyecto con financiamiento del 75% del capital, los resultados obtenidos son: el VAN con un valor de UF 2.500,08, la TIR con un 162% y en el caso del PRI, la recuperación del capital invertido es en 1 periodo. El resultado de esta evaluación da que el proyecto es rentable. Como resultado de la evaluación, la mejor alternativa de financiamiento corresponde al proyecto financiado en un 75%, ya que la rentabilidad que proyecta la TIR es mayor a la rentabilidad mínima exigida por los inversionistas y el VAN es mayor a cero, dicho resultado da como pauta que la ejecución del proyecto será rentable y viable.