ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE OPORTUNIDAD DE NEGOCIO EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN, CASO APLICADO: CONSTRUCTORA DELCIF SPA.

Abstract

El presente estudio consiste en la evaluación técnica y económica de un proyecto de mantención y mejoramiento de departamentos en Santiago de Chile. Dicha iniciativa de inversión pretende ser llevado a cabo por la Constructora Delcif SpA, que actualmente trabaja en el segmento de mejoras de viviendas a través del Programa de Protección del Patrimonio Familiar, el cual es liderado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Esta oportunidad de negocio nace a partir de elementos como: creciente número de hogares que hoy arriendan en Chile, gran aumento de las edificaciones en altura y la alta tasa de reclamos hacia las empresas que conforman el sector. El proyecto de inversión estará focalizado en dos áreas esenciales de una vivienda, éstos son: terminaciones o de acabado e instalaciones. La oferta de servicios de la firma, fue definida a partir de la fase concluyente de la investigación de mercado, donde se determinó que los servicios que proporcionará la empresa son: Pintura, mejoramiento de pisos (cerámica y piso flotante) e instalación de ventanas de termopanel. A través del estudio de mercado se logró definir el segmento objetivo donde estará orientado el proyecto, los cuales resultaron ser los siguientes grupos socioeconómicos: C2, C1b y C1a, es decir, aquellos hogares con un nivel de renta promedio de $1.360.000, $1.986.000 y $2.739.000 respectivamente. Es necesario especificar que el proyecto está centrado en el mercado de departamentos usados, cuya antigüedad de la vivienda es superior a los 3 años (periodo donde finaliza la garantía asociada a terminaciones). Luego, a partir del estudio técnico se cuantificaron los diferentes costos e inversiones del proyecto, logrando determinar la inversión total inicial requerida para la ejecución de la idea de negocio. Este último ítem fue calculado sobre la base del capital de trabajo, inversión inicial en activos fijos y los costos de imprevistos, dando como resultado un monto de 9.396 UF (263.201.682 CLP). La iniciativa de inversión se evalúa a un horizonte de tiempo de 10 años, con una tasa de descuento del 8,89% y 7,23% para el proyecto puro y financiado respectivamente. Al realizar la evaluación económica del proyecto se obtuvieron los resultados para cada escenario. En el proyecto financiado con capital propio (aporte de los socios), se alcanza un valor actual neto (VAN) de los flujos de 50.011 UF (1.400.971.596 CLP), con una tasa interna de retorno (TIR) del 47% y un periodo de recuperación de la inversión (PAYBACK) al cuarto año. Mientras que para el proyecto financiado con deuda (40%) y capital propio (60%), se obtiene un VAN correspondiente a 66.251 UF (1.855.892.427 CLP), con una TIR del 60% y una recuperación de la inversión al tercer año. En efecto, ambos escenarios cumplen los criterios de decisión económica para decir que el proyecto es rentable, y por tanto conveniente de ejecutar. Finalmente, al realizar el análisis de sensibilidad sobre la definición de diferentes supuestos, se logró identificar que variables como el precio del servicio de la ventana de termopanel, así como el crecimiento anual de las ventas, son los parámetros que presentan un mayor impacto sobre las variaciones de VAN, contribuyendo en un 80,4 % al resultado de éste.