Plan de negocios para la implementación de una corredora de propiedades.

Abstract

Hoy en día el mercado del corretaje de propiedades es bastante amplio en cuanto a empresas que ofrecen este servicio, principalmente en la Región Metropolitana. Éstas distintas empresas ofrecen los variados servicios de distintas maneras, existen las que ofrecen servicios por medio de internet, oficinas o particulares. Difieren principalmente en el tamaño de la empresa, sectores que cubren, cantidad de servicios que ofrecen y la manera en que lo hacen o comisiones que cobran. Esta nueva empresa corredora de propiedades estará dirigida a un nicho específico de la sociedad el cual se caracteriza por estar compuesto de personas que poseen un mayor poder adquisitivo. Por medio de un estudio de mercado, que refleja el aumento de la venta de viviendas en Santiago el año 2012, y un análisis de la localización se determinó las comunas a abarcar y el lugar específico para instalar la oficina de la empresa. Donde se concluyó que las comunas que abarcará serán Providencia, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, donde la última es la escogida para instalar la oficina. La ubicación específica de la oficina en la Región Metropolitana es en Avenida La Dehesa 1450, lugar logísticamente excelente dada la cercanía con el principal centro comercial de la comuna, buena referencia y accesos, estacionamientos y locomoción. La inversión total requerida para la puesta en marcha de este proyecto es de UF 2793,3; la cual se compone de UF 17,5 en aspectos legales, UF 105,9 en la implementación de la oficina, UF 2666,5 en capital de trabajo y UF 4,4 para posibles imprevistos. En cuanto a los estudios realizados se determinó que legalmente, esta nueva corredora de propiedades va a ser conformada por una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (E.I.R.L). En relación al aspecto tributario serán cancelados los respectivos Impuestos al Valor Agregado (IVA) correspondientes al mobiliario requerido. En lo que respecta a la Evaluación Económica Financiera de la corredora, se determinó que la moneda de evaluación a utilizar será la Unidad de Fomento (UF), la cual se fijó en un valor de $ 22.870,32 correspondiente al día 23 de Diciembre del año 2012. Se consideró un horizonte de planeación de siete años ya que el proyecto no requiere de gran inversión inicial. Los ingresos serán estimados en base al porcentaje de mercado a cubrir por el proyecto donde se obtiene un ingreso base anual de UF 13853,5 y serán proyectados según las tasas de crecimiento de la industria en el horizonte escogido. Para evaluar este proyecto, se calcularon dos tasas de descuento según el tipo de financiamiento. Para el proyecto puro, la tasa se calculó mediante una tasa libre de riesgo y una prima por riesgo del inversionista. La primera fue obtenida de un bono del Banco Central correspondiente al horizonte de planeación del proyecto, resultando una tasa de 2,30% emitida el día 30 de Mayo del 2012, y la segunda exigida por el inversionista. Dado esto, resulta una tasa de descuento para el proyecto puro de 22,3%. Por otro lado, para el proyecto financiado se obtuvo una tasa de 19,31% por medio del método WACC. Solo se realizarán inversiones en el primer período de implementación del proyecto y la reinversión considerada será realizada al acabar la vida útil de los activos. Los egresos anuales incluirán los costos operacionales fijos y remuneraciones variables y fijas, los cuales irán incrementándose un 5% por criterio del evaluador. Por otro lado los costos operacionales variables irán variando de acuerdo al incremento en los ingresos anuales. Se utilizó el método de depreciación lineal permaneciendo constante durante todos los periodos con un valor máximo de UF el cual va disminuyendo a medida que se les va acabando la vida útil a los activos, los cuales se irán renovando. No se consideran obras físicas en el proyecto. Para ambos tipos de Proyectos, puro y financiado, se realizó un flujo de caja correspondiente a los siete años de planeación donde se obtuvieron los siguientes indicadores económicos: Tabla 1: Resumen indicadores económicos PROYECTO PURO PROYECTO FINANCIADO 50% VAN UF 12351,2 UF 13965,0 TIR 135% 232% PAYBACK 2 años 1 añoNowadays the real estate brokerage market is quite large in terms of companies, which offer this service, mainly in the metropolitan area. These differentcompanies offer several services in different ways, there are those that offer services through Internet, or private offices. They differ mainly in the size of the company, covering sectors, amount of services they offer and how they do or how they charge commissions. This new real estate brokerage firm will target a specific niche of society, which is characterized by being composed of people who have more purchasing power. Through market research, reflecting the increase in home sales in Santiago in 2012, and analysis of the location was determined to cover the communes and specific location to install the company's office. Which concluded that municipalities will cover Providencia, Las Condes, Vitacura and Lo Barnechea, where the latter is chosen to install the office. The specific location of the office in the metropolitan area is in 1450La Dehesa Avenue, excellent logistical location given the proximity to the main commercial center of the commune, good reference and access, parking and public transport. The total investment required for the implementation of this project is UF 2793,3; which include UF 17,5 in legal aspects, UF 105,9 in implementing the office, UF 2666,5 in working capital and UF 4,4for possible contingencies. According to the studies was determined that legally, this new real estate broker will be comprised of a Limited Liability Company Individual (EIRL). Regarding the tax issue will be canceled the respective Value Added Tax (VAT) for the furniture required. With respect to the economic and financial evaluation of the brokerage, it was determined that the currency of assessment to be used is the Unidad de Fomento (UF), which was set at a value of $ 22.870,32 for the day December 23rd, 2012. It was considered a planning horizon of seven years since the project does not require large initial investment. Revenues are estimated based on the market share to be covered by the project where you get an annual base income of UF 13853,5 and will be screened at the rate of industry growth on the horizon chosen. To evaluate this project, two discount rates were calculated according to the type of financing. For pure project, the rate was calculated using a risk-free rate and a risk premium of the investor. The first was obtained from Central Bank bonus for the planning horizon of the project, resulting in a rate of 2,30% issued on May 30, 2012, and the second required by the investor. Given this, it is a discount rate for the pure project of 22,3%. Furthermore, for the project funded rate was obtained 19.31% by the WACC method. Only investments made in the first period of project implementation and reinvestment will be made at the end considering the life of the assets. Expenses include annual fixed operating costs and fixed and variable remuneration, which will increase by 5% by the evaluator criteria. Moreover variable operational costs will vary according to the increase in annual income. We used the linear depreciation method remains constant during all periods with a maximum value of UF which decreases as they are running out the life of the assets, which will be renewed. No physical works are considered in the project. For both types of projects, pure and funded, there was a cash flow for the seven years of planning where we obtained the following economic indicators: Tabla 2: Summary economic indicators PURE PROJECT 50% FUNDED PROJECT NPV UF 12351,239 UF 13964,919 IRR 135% 232% PAYBACK 2 years 1 year Source: Prepared by myself