Evaluación de proyectos pilotos inmobiliarios que fundamentan la creación de una empresa inmobiliaria en la región Metropolitana

Abstract

La presente tesina tiene como objetivo evaluar la factibilidad comercial y financiera de crear una nueva empresa inmobiliaria orientada al desarrollo de proyectos habitacionales en altura en la Región Metropolitana, utilizando como caso piloto el proyecto Locarno Urban, ubicado en la comuna de La Cisterna. El estudio busca determinar si, bajo las condiciones actuales del mercado inmobiliario, es posible estructurar un modelo de negocio rentable, sostenible y replicable, identificando sus principales variables críticas, riesgos y condiciones mínimas para su implementación. El principal aporte de esta tesina consiste en integrar el análisis de mercado, la evaluación técnica del proyecto y la modelación financiera en una metodología aplicable a la toma de decisiones de inversión inmobiliaria. No se evalúa únicamente la rentabilidad de un edificio aislado, sino la conveniencia de crear una empresa capaz de desarrollar proyectos futuros bajo criterios de control financiero, selección rigurosa de terrenos, gestión de permisos, velocidad de venta y administración activa de riesgos. El proyecto de inversión considera el desarrollo de un edificio habitacional de 152 departamentos, con tipologías que van desde un dormitorio y un baño hasta tres dormitorios y dos baños, además de estacionamientos y bodegas. Su modelo de negocio se basa en la adquisición de un terreno bien localizado, la optimización de la cabida inmobiliaria, la obtención de permisos, la coordinación de especialidades, la construcción del edificio y la comercialización progresiva de las unidades en etapas de venta en blanco, verde, piloto y terminado. La estructura financiera combina crédito bancario, aporte de socios y recursos provenientes de ventas, manteniendo una empresa liviana, apoyada en servicios externos especializados para arquitectura, construcción, inspección técnica, comercialización, asesoría legal y administración. El análisis financiero fue desarrollado mediante escenarios de comercialización entre 12 y 66 meses. Sin embargo, al contrastar dichos escenarios con la velocidad real observada en proyectos comparables de La Cisterna —aproximadamente 2,65 unidades/mes—, se concluye que los plazos comercialmente realizables se concentran en(...).