DINÁMICA DEL PRECIO DE SUELO EN UNA CIUDAD : APLICADO AL CASO DEL GRAN SANTIAGO 1992-2002

Abstract

El objetivo principal de esta tesis es determinar la dinámica del precio de suelo en las ciudades, bajo un modelo conceptual económico aplicado a la experiencia del Área Metropolitana de Santiago. Esto involucra analizar el proceso de valorización en el tiempo del suelo urbano en el Área Metropolitana de Santiago, definiendo las variables que influirán en la demanda de suelo y las condiciones de la oferta que han sido establecidas por los planos reguladores. De los modelos económicos, se ha optado por desarrollar el modelo mono céntrico que permite entender conceptualmente el crecimiento de las ciudades y para el caso de la ciudad de Santiago resulta ser una buena representación dada su estructura concéntrica. La estructura eficiente de precios de los terrenos es básicamente función de la distancia al centro (mejor aproximación a los tiempos de viaje), es así como los precios de las ciudades son mayores en sus centros generando economías de aglomeración y decrecen hacia la periferia, donde prevalece la renta alternativa del suelo y mayores costos de transporte. Las hipótesis corroboradas a partir del desarrollo de las curvas de renta urbana para los aos 1992 Y 2002, además de la proyección para el ao 2012, correspondieron a que el precio del suelo de la ciudad de Santiago se verá incrementado en función de dos variables principalmente: el crecimiento de la población y del ingreso familiar, y, la disminución del costo de transporte producto de las concesiones urbanas en la periferia de Santiago. Todo lo anterior bajo un escenario de políticas eficientes, en que no haya una restricción a la oferta de suelo por el Plan Regulador Metropolitano del Gran Santiago, lo que generaría un aumento artificial del precio de suelo. Cabe destacar que el crecimiento del ingreso ha traído consigo, un incremento de la tasa de motorización y, por ende, un aumento en el número de viajes en el modo transporte privado. A su vez, esta mayor facilidad de desplazamiento conlleva una localización creciente en la periferia buscando viviendas más grandes con una disminución en el tiempo de la densidad habitacional de la ciudad. Actualmente, el Área Metropolitana de Santiago presenta una densidad del orden de 100 habitantes por hectárea lo que en las próximas décadas debiera disminuir a 70 habitantes por hectárea en un escenario de políticas eficientes. Esta tesis debiera servir como base para nuevos estudios en este ámbito de la economía urbana, los cuales podrían incorporar nuevas variables que afectan el precio del suelo (modelos hedonísticos), la situación de los subcentros urbanos en surgimiento (modelos policéntricos), o incluso poder obtener la valorización económica de una ciudad.