Estudio de prefactibilidad técnica económica para crear una empresa dedicada a la construcción viviendas sociales post-desastre

Abstract

El presente trabajo de titulación tiene como objetivo principal realizar un estudio de prefactibilidad técnica, social y económica para la creación de una empresa dedicada a la construcción de viviendas sociales post-desastres en Chile, investigación que surge como respuesta a los recurrentes desastres socio-naturales que afectan al país, particularmente los incendios forestales de febrero de 2024 en la Región de Valparaíso, los cuales dejaron miles de familias damnificadas y evidenciaron las falencias de los modelos tradicionales de reconstrucción que priorizan la velocidad sobre la calidad y la resiliencia. Para abordar esta problemática, el estudio se estructuró en tres grandes ejes: en la evaluación de comercialización se analizó el mercado de la vivienda social post-desastres, identificando una demanda potencial significativa solo para el evento de 2024, y se determinó un precio de venta competitivo por unidad habitacional que incluye costos de construcción, urbanización, conexiones a redes básicas y gastos indirectos; en el ámbito técnico se propuso un sistema constructivo modular basado en una estructura de madera elevada sobre fundaciones puntuales de hormigón, con muros de paneles SIP y cubierta de zinc acanalado, sistema que destaca por su rapidez de ejecución, adaptabilidad a terrenos complejos y altos estándares de eficiencia energética y resistencia sísmica, cumpliendo con las normativas chilenas vigentes, y se elaboró un balance de masa y energía que cuantifica los insumos necesarios para la construcción anual proyectada, además de definir una estructura organizacional con los perfiles profesionales requeridos; finalmente, la evaluación económica se desarrolló mediante flujos de caja a cinco años considerando distintos escenarios de financiamiento, cuyos resultados muestran que el proyecto es rentable en todos los casos, aunque el análisis de sensibilidad reveló una vulnerabilidad significativa ante variaciones en el precio de venta y en los costos operativos, evidenciando un margen de seguridad muy reducido que obliga a implementar estrictos controles de gestión. Tras comparar los escenarios, se concluye que la estructura de financiamiento óptima es aquella que combina deuda y capital propio en proporciones equilibradas, generando un Valor Actual Neto positivo, una Tasa Interna de Retorno atractiva y un período de recuperación de la inversión razonable, mientras que los escenarios con mayor apalancamiento, si bien presentan rentabilidades porcentuales más altas, resultan financieramente frágiles y de alto riesgo para el proyecto. En síntesis, el estudio demuestra que(...).