ELABORACIÓN DE UN SISTEMA DE GESTIÓN DE PROYECTOS. CASO APLICADO: GENTE GESTIÓN INMOBILIARIA S.A.

Abstract

Luego de año de históricamente buenos para la industria inmobiliaria, se viene años complejos. La incertidumbre está instalada. Nadie sabe como reaccionará el mercado frente a todos los cambios regulatorios que de a poco están entrando en vigencia. Cobro de IVA a la venta de bienes inmobiliario se verá impactado y probablemente sin la posibilidad de traspasar todos nuevos costos al precio de venta.Este escenario hace que sea fundamental el que los proyectos se ejecuten dentro de los plazos y presupuestos establecidos. Para Gente Gestión Inmobiliaria S:A., empresa dedicada a la gestión y administración de proyectos inmobiliarios , la gestión de proyectos aparece como una herramienta para lograr cumplir estos objetivos y de paso hacer frente, en parte a las nuevas dificultades que se presentan en la industria.La presente memoria tiene como objetivo la elaboración de una sistema de gestión de proyectos para Gente Gestión Inmobiliaria S.A., que permitan mejorar el cumplimiento de los objetivos de cada uno de los proyectos que se desarrollen en la empresa.La industria inmobiliaria en Chile es una industria muy fragmentada, donde los lideres de la industria representa solo el 16% del mercado aproximadamente y el 44% lo compone aproximadamente 200 inmobiliarias que no tiene mas de 4 proyectos en venta. Esta situación se explica porque las barreras de entrada so relativamente bajas, basta con disponer del capital y con alguien que conozca el negocio. La unidad mínima para competir es un proyecto.Desde el punto de vista competitivo Gente presenta algunas ventajas frente a otras inmobiliaria de tamaño similar. Esta integrada verticalmente con una corredora de propiedades (MQ: Montalva Quindos) y con una administrativa de edificios (D&K: Draper and Kramer). Para el desarrollo de nuevos proyectos MQ actúa como proveedor de nuevos terrenos, a realizar estudio de mercado y la venta de los proyectos propiamente.Actualmente el proceso de gestión de nuevo proyecto se inicia con el estudio de cabida elaborado por un arquitecto, el es evaluado por parte Gente. Si la rentabilidad cumple con los parámetro establecidos, el proyecto se presenta a un comité externo denominado Consejo MQ Inversiones. La opinión de consejo se invita a inversionista a participar en el negocio. A continuación se desarrollan los proyectos de arquitectura, cálculo y especialidades, para luego construir y vender el edificio.En general, la administración del proyecto no cuenta con una planificación formal ni procedimiento estandarizados. Esta deficiencias nos permiten realizar un seguimiento y control adecuado a los proyectos ya que no se cuenta con la información apropiada. Se puede afirmar que los proyectos avanza por inercia.En el mundo existen numerosas instituciones dedicadas a promover y difundir las mejores prácticas de la Gestión de Proyectos. Entre está se pueden destacar Project Management Institute (PMI) con su guía PMBOK, a AXELO con su metodología PRINCE2 ya ISO 21500 para la Gerencia de Proyectos.PRINCE2 en una metodología cerrada que requiere el involucramiento de toda organización y se estructura en base a actividades necesarias para llegar a un resultado. Para lograr ese resultado la metodología define claramente las técnicas a utilizar y quien lo debe hacer.A deferencia de PRINCE2, ISO 21500 y PMBOK no son metodologías, son guías de mejores prácticas para la gestión de proyectos, para que cada organización desarrolle su propia metodología de trabajo. Ambas guía estructuran los proyectos de manera muy similar, en cinco Grupos de Procesos (Procesos para ISO) y diez Áreas del Conocimiento(Grupos de Materias para ISO). La ventaja de PMBOK es propone técnicas y herramientas para gestionar el proyecto, en cambio ISO 21500 solo define que debe considerarse para gestionar el proyecto, pero no dice cómo.Utilizando como referencia la Guía de los Fundamentos para la Dirección de Proyectos (PMBOK) , Se desarrollo una metodología específica de gestión de proyectos inmobiliarios para Gente Gestión Inmobiliario S.A. Esta metodología consiste en una serie de documentos estandarizados, organizados de acuerdo a los cinco Grupos de Procesos del PMBOK a lo largo del ciclo de vida del proyecto, que permiten planificar, dirigir y controlar las actividades de los proyectos que administra Gente.