EVALUACIÓN DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN LA COMUNA DE LAS CONDES : EDIFICIO REINA SOFÍA II

Abstract

"Los fuertes incrementos en las ventas y Las buenas expectativas del Banco Central y de los inversionistas están llevando al Mercado a una fuerte reactivación de nuestra economía. Las tasas de interés hipotecario son en este momento Las más bajas de los últimos 20 años, lo que ha sido un gran incentivo para aumentar la venta del mercado inmobiliario. Todas estas condiciones del mercado indican que es un buen momento para invertir en proyectos inmobiliarios." El siguiente estudio consistió en la Evaluación Económica, Técnico y Financiera de la construcción y posterior venta de un Proyecto Inmobiliario. Dicho proyecto fue ubicado en Av. Kennedy, comuna de Las Condes, y consta de 17 pisos y 2 subterráneos. Este producto fue enfocado al tramo inferior del segmento ABC 1. Aquella familia joven, que no tiene la posibilidad de acceder a proyectos de sobre 5.000 U.F., pero sí, privilegian la ubicación en una buena comuna por sobre las terminaciones. Actualmente la oferta en este sector es preferentemente de departamentos de sobre 5.000 U.F., existiendo escasos proyectos de menor precio. Según lo observado existe un crecimiento sostenido en la demanda de departamentos en los últimos meses en la Región Metropolitana, y la comuna de Las Condes presenta el segundo lugar de mayor demanda con un 24,5% de la demanda local. El proyecto escogido es un producto altamente probado. Además, y como se explica también en el Estudio de Mercado, se ha escogido un edificio de 2 y 3 dormitorios, que son los más vendidos. Con respecto al análisis del proyecto, los flujos se presentan con una fuerte demanda inicial de capital, que representa la compra del terreno (27,3% de los costos totales) y el anticipo para la constructora del Costo Directo del proyecto. La tasa exigida promedio del inversionista considerada es del 18%, encontrando que la concentración del 75% está entre el 17% y el 19%. El costo del terreno considerado es de 30 UF/m2, fluctuando linealmente entre 27 y 33 UF/m2. Con la sensibilización computacional, y considerando como variables de iteración el precio del terreno y la tasa del inversionista, se obtuvo un VAN esperado de 23.093,99 UF, lejos de algún valor cercano a cero, con rango entre 15.000 y 30.000 UF. Según las condiciones actuales de mercado, con un producto probado y nivel de riesgo controlado, el resultado de 23.093,99 UF de valor esperado resulta bastante atractivo.