MODELO Y ANÁLISIS DE ESCENARIOS EN PROYECTOS INMOBILIARIOS Y MEDICIÓN DEL RIESGO MEDIANTE MÉTODOS PROBABILÍSTICOS PARA INMOBIBLIARIA BEZANILLA & BEZANILLA

Abstract

La evaluación económica de proyectos inmobiliarios, entendida como un flujo de fondos dinámico que incorpora el valor del dinero en el tiempo, constituye una disciplina no muy popular aún entre muchas empresas del rubro. La afirmación anterior, parece un contrasentido, dada la volatilidad de la demanda habitacional, la alta competencia., las fuertes inversiones y las peculiares características que hacen único a cada proyecto inmobiliario y que, en su conjunto, forjarían las condiciones óptimas para el funcionamiento de un área técnica de análisis, estudio, aprendizaje, evaluación y post evaluación. En tal sentido, y en base a la deficiencia observada a través de un diagnostico en un número importante de inmobiliarias de la zona central, este Estudio propone una metodología de análisis y procesamiento de información histórica de costos y ventas para plasmadas en un modelo de evaluación de proyectos especialmente confeccionado para proyectos de este tipo y, lo mas importante, dar las herramientas necesarias para que el evaluador realice las simulaciones de las condiciones que enfrentará el proyecto, disminuyendo al máximo la incertidumbre. A grandes rasgos, se propone desagregar los componentes más importantes de iniciativas inmobiliarias: la velocidad de venta, los costos de construcción y el financiamiento, estudiar sus comportamientos y modelar el escenario a fin alimentar el Cash Flow, que entregará los indicadores de rentabilidad necesarios para la torna de decisiones. Se desea dar un fuerte hincapié al estudio del riesgo del escenario modelado, adaptando una serie de metodologías que se aplican en la actualidad a otro tipo de proyectos. Finalmente, se incorpora además la sensibilización de los resultados, que no son otros que la rentabilidad del proyecto de inversión, a través de sus tres principales componentes: sensibilización unidimensional, bidimensional y la simulación de Montecarlo, a través de uno de los más conocidos softwares de sensibilización de flujos de caja, Crystal Ball. Se espera que con el apoyo de este Modelo propuesto, desarrollado en ambiente Excel, el analista del área de estudios de una Inmobiliaria, cuente a su haber con una herramienta eficaz para la evaluación de los distintos escenarios posibles, de duración, ventas, costos y financiamiento de proyectos, escenarios totalmente acordes con la particular dinámica del sector. ?Qué ocurre con los resultados del proyecto si se elimina el beneficio tributario del IVA a la construcción?, ?Cuántos meses de venta resistirá el proyecto? ?Cuál es la estructura de financiamiento más conveniente? ?Cuáles serán los costos financieros?, son algunas de las preguntas que se podrán resolver con la aplicación del Modelo propuesto. Se cree que sólo con la aplicación de herramientas de este tipo, se estará realmente optimizando, desde la etapa misma de prefactibilidad, el manejo del conocimiento y la información, en el camino de mejorar la rotación de capital y la rentabilidad de la inmobiliaria.