VALORACIÓN DE PROYECTO DE INVERSIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO MEDIANTE OPCIONES REALES

Abstract

La actual forma de valoración de proyectos de inversión inmobiliarios se realiza por el método de Flujo de Caja Descontado, en que se obtiene el Valor Actual Neto (VAN) para decidir por la conveniencia de la inversión áhora o nunca?. Sin embargo, dado a las condiciones cambiantes del sector inmobiliario, va a existir incertidumbre sobre la decisión inicial de los proyectos evaluados, por lo que un proyecto que es considerado rentable, durante el desarrollo del proyecto puede no serlo generando grandes pérdidas. Es debido a esto que las empresas deben considerar posibilidad de tomar de decisiones estratégicas sobre las inversiones para adaptarlas a las condiciones cambiantes que se presentan, es decir, considerar la flexibilidad operativa durante su desarrollo. Las decisiones que comúnmente deben ser consideradas en los proyectos de inversión son: diferir, expandir, contraer y abandonar, que en términos financieros pueden ser opciones de compra (Call) y opciones de venta (Put), y cada una de ellas denominadas Opciones Reales, cuyo valor es un complemento a la herramienta del VAN tradicional. Para cuantificar el valor de las Opciones Reales (flexibilidad) se utilizan herramientas de valoración de Opciones Financieras debido a la relación directa que existe entre las variables que las componen, entre las que se aplican son los métodos de Black ? Scholes, retículos binomiales y simulación de Montecarlo, cuya aplicación va a depender del tipo de proyecto de inversión y del tipo de opción. En este estudio, se desarrolla, propone y presenta un modelo de valoración de proyectos de inversión inmobiliarios, considerando los siguientes tres escenarios de evaluación: sin incertidumbre, con incertidumbre y con incertidumbre más flexibilidad, demostrando el al aplicar el método a través de Opciones Reales, el valor se incrementa en este tipo de proyectos al considerar la flexibilidad operativa. El modelo de valoración que se propone es aplicado finalmente a un caso de estudio, que consiste en un proyecto real de inversión inmobiliario, considerando los tres escenarios antes mencionados. En primer lugar, se determina en un escenario sin incertidumbre el Valor Actual Neto (VAN) del proyecto, que se basa en descontar a la tasa de descuento (WACC) los flujos de caja futuros, es decir, los flujos de ingresos menos los egresos generados en el desarrollo del proyecto, y restarle la inversión inicial, siendo el resultado obtenido el que lleva a tomar la decisión de realizar la inversión áhora o nunca?. Posteriormente, en un escenario con incertidumbre se procede a determinar las variables críticas que afectan al proyecto y luego a estimar por medio de Simulación Montecarlo el valor del VAN esperado del proyecto y su correspondiente volatilidad. Finalmente, se procede a valorar el proyecto inmobiliario a través del tercer escenario, con incertidumbre y flexibilidad operativa, aplicando Opciones Reales a través de las distintas herramientas financieras, obteniéndose el valor del VAN estratégico del proyecto, pudiéndose demostrar que a través de éste método el valor del proyecto es mayor que sin considerar la flexibilidad operativa.