MERCADO INMOBILIARIO EN ZONAS DE VALOR HISTÓRICO EL ALMENDRAL Y SU PROCESO DE RENOVACIÓN

Abstract

En la actualidad la industria inmobiliaria residencial forma parte importante del desarrollo urbano de las ciudades tanto a nivel global como nacional. Es por este motivo que la investigación se enfoca en analizar el mercado habitacional en Valparaíso, evaluando sus posibilidades de formar parte de un proceso de renovación sostenible del Almendral, sector ubicado en el plan de la ciudad, seleccionado por su imagen urbana consolidada y su elevado nivel de obsolescencia. Para poder comprender un poco más la industria analizada se estudia la importancia que esta tiene en la fisonomía de la ciudad latinoamericana contemporánea y su participación en programas enfocados en la recuperación de centros históricos deteriorados, identificando las estrategias usadas para incentivar la realización de proyectos residenciales privados y como la falta de protección de una valorada imagen urbana termina produciendo externalidades negativas que desvirtúan los procesos de recuperación llevados a cabo. Posteriormente se realiza una descripción histórica del desarrollo urbano de Valparaíso, exponiendo sus características más destacadas, y se identifican los graves problemas de despoblamiento y de déficit habitacional que actualmente aquejan a la ciudad. Este desfavorable presente marca la imperiosa necesidad de fomentar la construcción de nuevas viviendas, transformando la inversión privada en un actor relevante que puede ayudar a revertir esta situación. Se realiza entonces un estudio de mercado que permite demostrar una importante actividad inmobiliaria durante los últimos 10 aos en Valparaíso, enfocada principalmente en la construcción de edificios en altura, varios de ellos ubicados en el Almendral. Evaluando los distintos tipos de proyectos construidos en la ciudad y realizando un análisis morfológico del lugar estudiado, es posible darse cuenta de los efectos que tiene la construcción de grandes torres en un sector compuesto por un trazado irregular, de manzanas altamente atomizadas y formadas por pequeas construcciones de fachada continua y baja altura, dificultando las posibilidades de un proceso de renovación coherente. Sin embargo, es posible reconocer ciertas zonas donde es factible la construcción de proyectos inmobiliarios sin producir externalidades negativas. Adicionalmente se identifican los sitios vacantes propicios para este tipo de intervenciones y se desarrollan ejercicios proyectuales para mostrar que la aplicación de variaciones en los volúmenes construidos hace posible obtener edificios más vinculados con la imagen urbana consolidada sin perder rentabilidad.