Estudio de prefactibilidad tecnica ecomica en Eco-conjuntos habitacionales en la comuna de Casablanca

Abstract

El presente trabajo desarrolla un estudio de prefactibilidad técnica y económica para la implementación de un eco-conjunto habitacional sustentable, compuesto por 17 viviendas unifamiliares, ubicado en la comuna de Casablanca, Región de Valparaíso. El proyecto surge como respuesta a la necesidad de soluciones habitacionales que integren criterios de sustentabilidad ambiental, eficiencia energética y viabilidad económica, considerando el contexto territorial, climático y normativo vigente en Chile. La propuesta se basa en la utilización de un sistema constructivo industrializado mediante paneles SIP (Structural Insulated Panels), el cual permite optimizar los tiempos de ejecución, mejorar el desempeño térmico de las viviendas y reducir el impacto ambiental asociado al proceso constructivo. El diseño del conjunto incorpora, además, áreas comunes y criterios de planificación orientados a la calidad de vida de los futuros habitantes. Metodológicamente, el estudio aborda el análisis del mercado y la definición del servicio habitacional propuesto, seguido del desarrollo del diseño técnico del proyecto, que incluye el lay out general del conjunto, el lay out de la vivienda tipo, la descripción del proceso constructivo, la selección de equipos y la definición de la estructura organizacional requerida para la ejecución de la obra. Asimismo, se identifican y cuantifican las inversiones necesarias, considerando activos fijos, puesta en marcha y capital de trabajo, junto con la determinación de la estructura de costos del proyecto. La evaluación económica se realiza mediante la elaboración de flujos de caja proyectados para un horizonte de tres años, período que contempla la construcción de las viviendas y su posterior venta. Se analizan distintos escenarios de financiamiento, incluyendo un flujo sin financiamiento y flujos con 25 %, 50 % y 75 % de financiamiento crediticio. La rentabilidad del proyecto se evalúa a través de los indicadores Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR) y Período de Recuperación de la Inversión (PRI), utilizando una tasa de descuento del 20 %. Los resultados obtenidos indican que el proyecto no resulta viable bajo escenarios de bajo nivel de endeudamiento; sin embargo, alcanza viabilidad económica bajo el escenario de 75 % de financiamiento crediticio, donde se obtienen indicadores financieros favorables. Finalmente, se concluye que el eco-conjunto habitacional propuesto constituye una alternativa técnica y económicamente viable bajo una adecuada estructura de financiamiento, alineada con los principios del desarrollo sustentable y con potencial de replicabilidad en proyectos similares.