ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE HABILITACIÓN DE PROYECTO COMERCIAL EN LA COMUNA DE MELIPILLA

Abstract

El presente proyecto consiste en estudiar la prefactibilidad de la compra de un sitio ubicado en la Región Metropolitana, especificamente en la comuna de Melipilla. Esto con el fin de construir, diseñar y comercializar un Strip Center en dicha ubicación. El sitio que será estudiado tiene una superficie aproximada de 2.590 m2, presentando condiciones de alta exposición al estar en una calle principal y de alto tránsito, teniendo el plus de poder ser apto tanto para el desarrollo comercial de un Strip Center como también para locales de formato Stand alone u otro desarrollo de mayor tamaño, ya que se encuentra rodeado de generadores de alto flujo en el centro de la comuna indicada. Considerando el Valor de compra de UF15.167, se analizaron los dos siguientes escenarios: 1. Compra de Terreno sin financiamiento para Operación de un Strip Center 2. Compra de Terreno con financiamiento para Operación de un Strip Center

Adicionalmente se evalúa la prefactibilidad del proyecto a través del modelo de negocio de renta del terreno, pero no siendo el tema principal de este informe y solo a modo de aclaración y resultados de este. Del análisis se concluirá que la opción de Compra con financiamiento del 72% es más ventajosa, debido a que los indicadores financieros como la TIR de 21,8% y VAN de UF22.037 son mayores que en la evaluación del flujo puro que nos da una TIR de 11,3% y un VAN de UF8.274 generando mayor rentabilidad. En resumen se plantea la adquisición de un terreno ubicado en Avda. Vicuña Mackenna esquina de Serrano, en la comuna de Melipilla debido a su posición estratégica pues está a poca distancia de la que podria ser la estación Melipilla del Metro-tren que Ferrocarriles del Estado (EFE) planteada para la zona así como ser un via principal de la comuna que sirve de conector como veremos de otras comunas importantes del sector. El Strip Center tendrá locales adecuados para todo tipo de visitantes y que puedan llegar a el tanto de manera peatonal como vehicular Del estudio realizado plantea un estudio de mercado favorable debido al crecimiento demográfico, industrial y comercial de la zona, así como la poca competencia en el rubro. El enfoque de un centro diferenciado de los dos que existen en la comuna es otro valor agregado del proyecto. La tasa de crecimiento de Melipilla triplica la de Santiago, y esto aun no considerando que efecto pandemia la comuna se espera un crecimiento mayor siendo está comuna una opcion viable para todo tipo de proyecto inmobiliario. La inversión planteada en cálculos preliminares, llega a las UF 53.606, incluyendo la compra del terreno. La superficie para locales se plantea en 1.115 m2 respetando el coeficiente de construcción de la zona y un canon de arriendo promedio de 0,66UF/MT2, lo que implica un ingreso total en el periodo de evaluacion de UF87.747 considerando una tasa de ocupación maxima del proyecto comercial de un 95%.