Determinación de cosotos asociados a medidas de mitigación en proyecto inmobiliarios de oficina del gran Santiago sometidos a estudio de impacto vial.

Abstract

La necesidad de conocer costos asociados a medidas de mitigación en proyectos inmobiliarios ubicados en el Gran Santiago y sometidos a estudios de impacto vial, surge de la necesidad por parte de las inmobiliarias y empresarios por estimar de manera razonable los costos que deberán asumir producto de compatibilizar sus proyectos con la accesibilidad y factibilidad de operación desde la perspectiva del cumplimiento de la normativa que impone la Ordenanza General de Construcción (OGUC). Esa necesidad se basa en el consenso generalizado del mundo privado e inmobiliario que ha advertido de manera sistemática competencia desleal por parte de los proyectos que realizan subterfugios para no tener que ser evaluados, existencia de discrecionalidad en la determinación de medidas de mitigación, lentitud en la tramitación (la cual inmoviliza grandes capitales) , falta de determinación y/o imprecisión en las medidas de mitigación, existencia de la paradoja del primer desarrollador y por último claras insuficiencias de análisis agregados o sistémicos de conjuntos de proyectos (1).Así, el objetivo principal de esta memoria es estimar costos medios y marginales de las medidas de mitigación, ya que existe un trade off entre tamaño del proyecto, cantidad de estacionamientos y costos que finalmente deberán asumir producto de esas mismas definiciones. Para lograr este objetivo, se realizará un análisis del sistema de evaluación del impacto vial urbano en Chile y luego de las medidas de mitigación que han debido de considerar los proyectos para aprobar sus estudios de impacto vial, a la cual luego se asociará la valorización de las mismas y la posible relación que existe con la ubicación de los proyectos y el costo en el cual se incurre, pues es esperable que los proyectos que se ubican en comunas congestionadas generen que los proyectos que se ubican en eses sectores deban mitigar más.The need to meet associated costs with mitigation measures in real estate projects located in Santiago of Chile and submitted to traffic impact studies, the need arises by the realtors and businessmen reasonably estimate the costs they must assume due to reconcile their projects with accessibility and feasibility of operation from the perspective of compliance imposed by the General Construction Ordinance (OGUC). This need is based on the general consensus of private property and real estate who has warned the existence of systematically unfair competition from this projects which do and use subterfuge to avoid be evaluated, the existence of discretion in determining mitigation measures, slowness in processing (which immobilizes large capital), lack of determination and/or inaccuracies in mitigation measures, there is a paradox of the first developer and finally clear weaknesses of aggregate or systemic analysis of joint projects. Thus, the main objective of this thesis is to estimate the average and marginal costs of mitigation measures, considering that there is a trade off between project size, number of parking spaces and costs that ultimately must take because these definitions. To achieve this goal, will be conducted an analysis of the evaluation system for urban traffic impact in Chile and then, the mitigation measures which have had to be considered the project to approve their traffic impact studies, which will be associated their valuation and the possible relationship with the location of the projects and the cost which is incurred, because it is expected that those projects located in congested districts generates that those projects located in its sectors should mitigate more.