ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICA Y ECONÓMICA PARA CREAR UNA EMPRESA CORREDORA DE PROPIEDADES

Abstract

Mediante el presente estudio se analiza la evolución y condiciones actuales del mercado de la intermediación inmobiliaria en la Región Metropolitana, específicamente en la zona oriente, identificando el nivel de impacto que generan los factores que intervienen en él con la finalidad de evaluar la implementación y funcionamiento de una nueva empresa dedicada a esta actividad. Los principales servicios prestados por los corredores de propiedades son la asesoría y/o intermediación en el arrendamiento, compraventa y administración de propiedades, cuya comisión varía de una a otra operación y, también, de un agente a otro. Particularmente, el proyecto acota sus servicios a la intermediación en el arrendamiento y la compraventa de inmuebles en las comunas de Ñuñoa y Providencia, zona geográfica definida posterior a un análisis de localización basado en las preferencias de los consumidores y las ventajas que presentan estas comunas. El primer capítulo del estudio recopila los antecedentes más relevantes del mercado inmobiliario y del corretaje de propiedades, además de determinar la manera en que se evaluará el proyecto. A lo largo del segundo capítulo se analiza el comportamiento actual del mercado y sus consumidores, estimando la situación futura con el objetivo de establecer las características del proyecto de acuerdo a ella. Posteriormente, en el capítulo tres y cuatro se definen las inversiones, costos y gastos asociados a la introducción de la empresa al mercado y su normal funcionamiento durante un horizonte de 5 años de evaluación, respetando la legislación y sistema tributario vigentes que le corresponden según el giro. Por último, el capítulo cinco evalúa el rendimiento económico del proyecto sin financiamiento, donde la inversión inicial −que contempla el activo fijo, capital de trabajo, puesta en marcha e imprevistos y cuyo valor asciende a 551,32 UF− la asumen completamente los inversionistas y, por otra parte, se estudia qué tan rentable es si ésta es financiada en un 25%, 50% y 75% a través de un crédito comercial.

En los cuatro escenarios hipotéticos se obtuvo indicadores económicos que señalan que el proyecto es rentable bajo las condiciones impuestas, siendo el escenario del proyecto con financiamiento del 75% de la inversión el mejor evaluado (VAN de 1.445 UF, IVAN de 2,62 UF, TIR igual a 244,25% y payback igual a 1 año). Adicionalmente, se consideró un análisis de sensibilización respecto al precio a cobrar por el servicio y, por otro lado, respecto a la comisión a pagar a los corredores de propiedades empleados por el proyecto. De esta manera, el estudio considera dos factores fundamentales y que podrían sufrir variaciones.