ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE CREACIÓN DE EMPRESA PARA COMPRAR-REPARAR-VENDER INMUEBLES

Abstract

Durante el desarrollo de este proyecto, se analizó la prefactibilidad de crear una empresa que considera comprar, arreglar y vender un inmueble, enfocado en el sector de la comuna de Providencia, Santiago, lugar muy concurrido por profesionales, potenciales clientes para la empresa. En el Capítulo 1, se dan a conocer todos los antecedentes generales que están relacionados con el proyecto, toda la información recopilada en este capítulo es de referencia para identificar como se encuentra el mercado actual de la venta de casas usadas en el sector escogido. También se da a conocer cuáles son los objetivos del proyecto, contexto de desarrollo, una estimación del tamaño del proyecto, como también se hace referencia a la metodología del estudio. En el Capítulo 2, se define el servicio a comercializar, se analiza la demanda actual como futura del proyecto, las variables que afectan a la demanda, el análisis de la oferta actual y futura, el comportamiento del mercado. El cálculo del precio de venta es de suma importancia para determinar cuáles serían los ingresos por venta al año, dependiendo de la cantidad demandada proyectada, ya que en los siguientes capítulos cuando se evalúen todos los egresos que tenga el proyecto, se podrá evaluar que tan atractivo puede llegar a ser el proyecto en estudio. En el Capítulo 3, se define las características técnicas de las instalaciones y de los procesos productivos los que se llevan a cabo la producción y la venta del bien. Aquí se dan las bases para los cálculos correspondientes a las inversiones que se deben contemplar en el proyecto tanto como los costos de producción y los de comercialización. De los resultados que se obtienen en este estudio técnico, son definir la función de producción que logra optimizar la utilización de los recursos disponibles en la producción del bien a evaluar. Esta información es fundamental, para lograr obtener los montos de capital de trabajo, mano de obra y recursos materiales. Se requerirá una inversión inicial de 20.231 UF. En el Capítulo 4, se analizan temas relevantes como el ámbito administrativo del proyecto como el del personal, cual es la estructura organizacional, también se verá los marcos legales vigentes a nivel nacional, los aspectos legales del giro del proyecto, aspectos societarios como la relación entre los inversionistas. Otros de los puntos relevantes del proyecto que se destacan en este capítulo, son los sistemas tributarios y mecanismos de determinación de gastos en impuestos, el aspecto de las fuentes de financiamiento, instituciones crediticias y los costos asociados. En el Capítulo 5, se realiza la evaluación económica del proyecto, en donde se analizan los indicadores económicos y con ellos se lleva a cabo el proceso de toma de decisiones, para determinar si el proyecto es rentable o no. En este capítulo, se entregan antecedentes como el horizonte del proyecto, la tasa de descuento, moneda a utilizar, los respectivos impuestos, depreciaciones, reinversiones, se realizará el análisis de riesgo entre otros aspectos necesarios. El proyecto, en su evaluación económica, fue calculado con una Tasa de Descuento del inversionista con un 18 %. Su horizonte es de 10 años tiempo suficiente para el estudio. El proyecto se evaluó en 3 escenarios de financiamiento, en un 75 %, 50 % y 25 %, una vez comparado los resultados de los indicadores, el mejor escenario evaluado resulto el de 75 % en donde el valor del VAN es de 2.171,43 UF, con un PRI de 10 años y una TIR de 23 %. Con respecto a la sensibilización con la variable por disminución de ingresos por año, esta puede disminuir hasta un 2 % aproximadamente, de lo contrario se pone en riesgo el proyecto. Con respecto a la sensibilización con la variable de aumento de costos, el proyecto puede aumentar sus costos sólo hasta un 3 % aproximadamente. El hecho de que este proyecto sea de una inversión inicial muy alta a un horizonte de 10 años, hace que la sensibilidad se maneje en porcentajes riesgosos. Se debería también evaluar otra localización que pudiera ser más rentable a corto plazo, ya sea en Santiago o en regiones, que bajen los costos de adquirir una vivienda usada.