METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE SUELO URBANO MEDIANTE LA SIMULACIÓN DE PROYECTO INMOBILIARIO

Abstract

El presente trabajo pretende verificar, mediante un caso, la razonabilidad del valor de mercado de un terreno obtenido por medio de la simulación de un proyecto inmobiliario en contraste con otros criterios de valorización, de modo de recomendar su aplicación como herramienta racional para la estimación del valor del suelo urbano con potencial inmobiliario. Para lo anterior se aplica un método basado en los principios de valor residual y de mayor y mejor uso, determinando, en forma indirecta, el valor de mercado de un terreno con potencial inmobiliario como el precio más probable que, en el momento de su valorización, pagaría por él un gestor inmobiliario medio con el fin de destinarlo a su mayor y mejor uso. Adicionalmente, se introduce una lista de chequeo desde la perspectiva de la ingeniería urbana como un aporte al análisis cualitativo de las condiciones propias y del entorno del bien valorizado. A la luz de los resultados obtenidos se recomienda la aplicación del modelo propuesto, el que, en un escenario de carencia de información de mercado, resulta en un método indirecto de determinación del valor del suelo, mientras que en un escenario en que se dispone de información de mercado en calidad y cantidad suficiente, siempre resulta prudente la aplicación del método propuesto como herramienta de verificación, sobre todo en los casos tan frecuentes de falta de transparencia en el mercado.