ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICO Y ECONÓMICO PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA DEDICADA A LA CONSTRUCCIÓN INTEGRAL.

Abstract

El presente proyecto muestra el desarrollo de un estudio de prefactibilidad para la evaluación de un plan de negocio correspondiente a la instalación de una empresa dedicada a la Construcción integral en la Región Metropolitana de Chile, que abarque las remodelaciones, ampliaciones y mejoras en la infraestructura de viviendas. Dado lo anterior, se busca conocer la factibilidad de generar un negocio que sea rentable para sus inversionistas y dar satisfacción a una necesidad observada. Se propone esta evaluación de proyecto, ya que se observa un mayor interés por parte de las familias chilenas por mejorar las condiciones de comodidad en sus Viviendas, acorde a las tendencias de innovación en diseño y construcción, brindando la oportunidad para generar productos adecuados a las expectativas y exigencias en cuanto a nivel de servicio y calidad, además se observa que internamente es posible encontrar un amplio mercado entre demanda existente, la oferta y la mano de obra disponible. Durante los últimos años, Chile ha mantenido un crecimiento económico con cifras cercanas al 4 %, asimismo han aumentado los estándares en la calidad de vida de las personas y según el último censo la cantidad de Viviendas en la Región Metropolitana alcanzan los 2 millones de unidades, el rubro de la Construcción no ha quedado atrás y con el desarrollo de nuevas tecnologías en materiales y técnicas, día a día busca ofrecer servicios más completos y diversos. La metodología utilizada en el plan de negocios incluye el análisis y desarrollo de los aspectos de prefactibilidad de mercado, técnica, administrativa, legal, societaria, tributaria, financiera y ambiental. En el primer capítulo, se presenta el Diagnóstico y la Metodología bajo la cual se llevará a cabo la investigación, dando a conocer los antecedentes, objetivos, contexto de desarrollo, tamaño de proyecto y aquellos impactos relacionados, como también los criterios de evaluación e indicadores para evaluación financiera. En el segundo capítulo, se estudia la Prefactibilidad de Mercado, en este capítulo se da a conocer en detalle las características del servicio, acotando el alcance de una obra de construcción de remodelación o ampliación y además se describe el segmento objetivo que busca satisfacer. Se analiza la oferta actual, la estimación de la participación de mercado que se quiere alcanzar y el precio. Con el resultado del análisis de los antecedentes anteriormente mencionados, se define una Estrategia Comercial adecuada para alcanzar el mercado meta. El gasto asociado al plan de marketing, alcanza la suma de 27,60 UF, valor de la UF al 09.07.2015, por concepto de lanzamiento e ingreso al mercado, estableciendo como estrategia la diferenciación y especialización de acuerdo a las ventajas competitivas que posee el negocio. El plan de marketing táctico, contempla el mix comercial que especifica la definición del producto, estrategia de precios, determinación de la plaza y promoción. En el tercer capítulo, se analiza la prefactibilidad técnica del proyecto, en esta ingeniería del proyecto se define el tamaño del negocio, la capacidad de producción, la localización de la planta y se detalla el flujo de los procesos a través de los cuales serán ejecutadas las operaciones de la empresa, se estima que el capital necesario por concepto de activo fijo es de 89,27 UF por maquinaria; 463,81 UF por vehículos y computadores; 18,78 UF por herramientas y 6,22 UF por insumos de seguridad. Mediante el layout de la planta se identifican las áreas administrativas, operativas y espacios comunes de la empresa de construcción, la inversión necesaria es de 319,80 UF correspondientes a remodelación de las instalaciones y adquisición de mobiliario. Los gastos anuales alcanzan la suma de 342,82 UF, abarcando insumos operacionales y de oficina, servicios básicos de las instalaciones tales como electricidad, agua, telefonía, internet y el arriendo del local. En el cuarto capítulo, se analiza la prefactibilidad administrativa, se indica las necesidades de personal, selección y estructura organizacional del negocio, perfiles de cargo así como también los aspectos laborales tales como contratos de trabajo, finiquitos, indemnizaciones, jornada de trabajo, control de asistencia, descansos, feriados legales o vacaciones. Además, se establecen los trámites laborales y obligaciones previsionales que están bajo la responsabilidad de la empresa. Se ha detallado los costos anuales del proyecto, identificando como los más significativo para el negocio aquellos correspondientes a las remuneraciones estimadas en 2.912,24 UF por de mano de obra directa; 868,07 UF por mano de obra indirecta y 158,41 UF por personal subcontratado. En la prefactibilidad legal y tributaria se detallan los aspectos que se requieren para el funcionamiento de la empresa de construcción, trámites de constitución de sociedad, inicio de actividades en l Servicio de Impuestos Internos (SII). La prefactibilidad ambiental es favorable, ya que el proyecto presenta un impacto ambiental bajo y se encuentra considerado el cumplimiento de los requisitos sanitarios establecidos en la regulación vigente. En el quinto y último capítulo, se desarrolla el estudio de prefactibilidad económica, a través de la cual se analiza la opción de realizar el proyecto sin financiamiento bancario, con financiamiento al 50 % y con financiamiento al 75 %, la tasa de descuento establecida corresponde a un 25 % y una proyección de 5 años al final del cual se determina el valor de desecho correspondiente. El resultado de la evaluación financiera en el flujo puro sin financiamiento bancario da como resultado un VAN de 268 UF con un TIR de 28,7 %, en la evaluación con financiamiento de 50 % se obtiene un VAN de 444 UF con un TIR de 32,3 % y finalmente con el financiamiento de 75 % resulta un VAN de 1.565 UF con un TIR de 59,1%. En la sensibilización, se identifica como variable crítica los costos, principalmente aquellos asociados a la mano de obra directa e indirecta (administrativa), este coste se puede incrementar hasta en un 2,5 % para mantener un VAN > 0 por lo cual representa uno de los factores que más incide en los resultados de los costos operacionales se debe monitorear las variaciones y aumentos que pueda tener ya que esto afectará directamente los resultados de la rentabilidad del proyecto. Adicionalmente se analizó que la inversión del proyecto no debe superar el 25 % de lo estimado en el estudio técnico para mantener un VAN > 0. Se recomienda mantener un incremento constante en el número de servicios y optimizar el uso de la capacidad del personal para compensar esos aumentos en los costes, revisar y ajustar permanentemente los aspectos técnicos de acuerdo a las necesidades derivadas de la puesta en marcha del negocio la cual permita el desarrollo correcto y adecuado de los procesos, procedimientos y la prestación del servicio en las condiciones de calidad y oportunidad definidas.