Evaluación técnica y económica de un proyecto inmobiliario de viviendas en la comuna de Buin

Abstract

La siguiente memoria consiste en la evaluación técnica y económica de un proyecto inmobiliario de viviendas ubicado en un predio de la comuna de Buin. La empresa FPAI, organización que se dedica al desarrollo integral de proyectos de arquitectura e ingeniería, tiene la opción de adquirir el terreno en la comuna anteriormente mencionada por lo que requiere generar un estudio previo a la adquisición, del cual se pueda concluir si es conveniente invertir o no en la compra del terreno. En primera instancia la memoria aborda los antecedentes generales y el marco teórico de la problemática a estudiar, para contextualizar al lector con definiciones, conceptos y características que son propias del mercado inmobiliario. Dentro de estos capítulos se hace una breve reseña histórica de cómo se generó, como ha ido evolucionando y cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en nuestro país. Además se abordan temas legales propios del área en estudio como los subsidios, contratos jurídicos, DFL2, entre otros. En segunda instancia se estudian y analizan dos casos nacionales de proyectos inmobiliarios exitosos, uno ya consolidado y otro en vías de consolidarse, con el objetivo de entender como estos proyectos se conforman, cuáles son sus virtudes, los productos vendibles y sus características, cuáles son sus condiciones urbanas, su equipamiento y conectividades. Toda esta información se suma al análisis de un libro escrito por un importante desarrollador inmobiliario mexicano con proyectos en más de 10 países de Latinoamérica. En este material bibliográfico se describen y analizan algunos de los errores más típicos al momento de desarrollar proyectos del área inmobiliaria basándose en la experiencia de diversas empresas importantes del rubro. En la tercera instancia, ya en el estudio del proyecto como tal, lo primero que se hace es analizar el terreno y las variables que lo afectan en su contexto tanto directo como indirecto. A través de un estudio de la oferta inmobiliaria de la comuna se logró concluir algunos datos importantes para el desarrollo del proyecto como los rangos máximos, mínimos y promedios tanto de los valores de venta de los proyectos como de las superficies ofertadas construidas y de terreno. Otra información importante que se obtuvo de este estudio es el programa de las viviendas que se ofertan, variedad de producto por proyecto, cantidad de viviendas por etapas constructivas, entre otros. En esta etapa también se realizó una encuesta en terreno (afuera de las salas de ventas de algunos proyectos que están actualmente en venta en Buin) para saber cuáles son los atributos que valoran en mayor medida los potenciales clientes y conocer en mayor detalle que es lo que buscan al momento de comprar una vivienda. En paralelo a lo anterior se realizó el estudio técnico urbanístico del proyecto, en donde se analizó las condiciones urbanas que aplican al terreno, es decir uso de suelo, coeficientes de constructibilidad, coeficiente de ocupación de suelo, rasantes, densidad, distanciamientos, ochavos, altura máxima, cesiones, entre otros. Una vez teniendo todo estos puntos internalizados se desarrolló un anteproyecto de loteo y un anteproyecto de arquitectura, aplicando todas las normativas correspondientes, para saber qué tan eficiente es el terreno con respecto al número de viviendas, cantidad de m2 proyectados a construir, cantidad de m2 de cesiones, m2 de vialidad y de áreas verdes. Para el desarrollo de los anteproyectos se consideró la información concluida tanto de los estudios, encuestas como de sus respectivos análisis, de lo cual resulta una propuesta de loteo que considera 149 sitios con un terreno tipo de 11 metros de ancho por 20 de fondo, lo cual genera un lote tipo de 220 m2. Se consideran dos productos a vender, la vivienda tipo A de 97.11 m2 y la vivienda Tipo B de 83.04 m2. Lo que da un total de 13020.18 m2 proyectados a construir. Ya en una última instancia se realiza la propuesta de estrategia comercial y el estudio de costos e ingresos para poder numéricamente concluir la rentabilidad del proyecto, lo cual es uno de los objetivos de la presente memoria. Luego que se obtienen los costos e ingresos se realizan los flujos del proyecto considerando tres opciones, en primer lugar una opción pesimista en donde el proyecto se vende en 40 meses, una opción conservadora con un período de venta de 30 meses y una opción optimista con un período de venta de 20 meses. Para estas tres opciones anteriores también se analizan los flujos con y sin financiamiento. Los resultados obtenidos de los flujos de cajas en todos los escenarios fueron negativos tanto para el VAN como para la TIR, por lo que obviamente se recomienda no invertir en el proyecto. Para ver cómo reaccionan estos indicadores financieros al modificar ciertas variables como costo del terreno, ingresos por venta, tasas, entre otros, se realiza un análisis de sensibilidad entrecruzando de a dos las variables previamente mencionadas. Se concluye que si bien el proyecto es técnicamente viable, el cual se ajusta a toda la normativa urbana y legal a la cual se debe regir, una de las principales variables que hace que el proyecto no sea rentable es el alto costo del terreno, por lo tanto bajo las condiciones actuales se aconseja no invertir en la compra del terreno. Eventualmente para mediar el alto costo del terreno se podrían subir los ingresos generando un proyecto con viviendas de mayor valor, pero dada las condiciones urbanas del terreno no se aconseja ya que el predio se encuentra en ciertas desventajas con respecto a la ubicación y accesibilidad que tienen los proyectos de mayor valor en la comuna.