Factibilidad técnica económica de módulos habitacionales.

Abstract

Debido al actual comportamiento del mercado de la construcción cada día se hace más imprescindible buscar nuevos mercados y nuevos nichos de mercado, ojala poco explotados. Desde el punto de vista de la inversión, es esta última posibilidad la que quizás diera respuesta o se ajuste al escenario interno de la empresa. Necesidad de un cambio con recursos limitados. Buscar mercados poco explotados es una alternativa que significa sin duda una inevitable incertidumbre en cuanto como podrían ser su comportamiento. Del constante contacto con profesionales del rubro que trabajan en esta industria surge la idea de viviendas unipersonales ampliables ¿y porqué no? Los espacios multifuncionales habitables o módulos habitables, tal como lo dice la palabra, son un espacio que puede dar solución a un sin número de necesidades dependiendo del uso que se les quiera dar. Estos espacios por su versatilidad pueden ser usados desde una simple bodega, estéticamente agradable y adaptada al entorno, hasta ser una solución habitacional práctica como vivienda unipersonal. En este tipo de solución se busca una alternativa de rápida construcción estéticamente armónica con el entorno y medianamente estandarizada, lo que permite a su vez disminuir los costos en materiales mediante el uso racional de ellos Si bien la idea surge como una forma de explotación de un mercado poco explotado, primero se plantea el mercado local como mercado objetivo. Debido al surgimiento de la propuesta recibida por parte de una empresa extranjera, comprar los módulos desarrollados de manera de ser ellos quienes los comercialicen en la comunidad económica europea. Se establece una futura etapa, ver la posibilidad de la conveniencia de exportarlas dado el alto interés que muestran, debido al bajo costo que se posee comparativamente. El proyecto tiene también, una interesante ejecución técnica. Las innovaciones en las técnicas de construcción, materiales y tecnologías incorporadas, han permitido el desarrollo de nuevos sistemas constructivos y nuevos productos tales como los espacios multipropósito. Por tratarse de espacios adaptables y estandarizados han hecho posible la minimización de las pérdidas de materiales. La planificación, evaluación de costos se encuentra dividida en elementos directamente relacionados con la estructura y otros con las terminaciones que a ellos se les incorpore dependiendo del uso que se les otorgue. La incorporación de elementos tecnológicos en la industria de la construcción no sólo ha permitido disminuir los costos sino también, los tipos de desarrollos y las formas de construir, es así como en el caso particular de este producto el tiempo transcurrido desde el minuto de su concepción hasta su entrega para ser habitadas varía entre 15 y 30 días de corrido, dependiendo de las exigencias del comprador. El siguiente informe da a conocer los resultados obtenidos al realizar un estudio con el objetivo de establecer la factibilidad técnica así como económica materializar el proyecto “Módulos Habitacionales”. Este informe se encuentra dividido en 5 etapas: 1. Marco Teórico. Que fundamenta el surgimiento de la idea del proyecto mediante la incorporación del concepto de innovación tanto en el producto como en el proceso de gestión. 2. Estudio de mercado. Cuyos resultados determina la existencia de un nicho de mercado no explotado y en crecimiento que es el de, los solteros con ingresos medios superiores que se encuentran en el tramo de edades entre 25 y 35 años, a nivel nacional para dar salida a este producto. Y lo más interesante aún que el crecimiento de este tramo poblacional es mayor proporcionalmente al del nivel de ventas esperado para viviendas en regiones. 3. Factibilidad técnica. En donde se precisan la totalidad de requerimientos necesarios para el desarrollo del proyecto. En el se estudian variables de localización, requerimientos en las instalaciones así como necesidades tecnológicas para la correcta ejecución del proyecto. De estas últimas se establece que las necesidades de herramientas y maquinarias no son sino las tradicionales utilizadas en la industria de la construcción con la clara excepción del necesario requerimientos de los servicios de un camión con grúa pluma, elemento imprescindible debido a que el módulo llega al lugar de instalación semi-armado. Por lo cual, se establece que el riesgo de inversión no es mayor si se considera que los elementos materiales requeridos pueden ser utilizados en cualquier actividad de la construcción. 4. Análisis del Medio. Se establecen que entre las fortalezas del proyecto se encuentra: Experiencia en el rubro de la construcción, recurso humano capacitado, capacidad de innovar y con alta capacidad negociadora con los proveedores pese a ser una empresa pequeña. Y entre sus debilidades el incierto comportamiento del mercado en estudio, falta de desarrollo en el plan de comercialización para dar a conocer y a entender el producto. Por otra parte las oportunidades de este proyecto se basan principalmente en que es un producto diferenciado que permite su ampliación en cualquier minuto sin pasar por la incomodidad de tener personas ajenas al hogar durante un largo periodo de tiempo, posee un carecer multifuncional por lo cual puede tener múltiples utilidades los cual permite ampliar el espectro del mercado demandante y posee posibilidades de comercialización a mercados extranjeros en donde el concepto de vivienda unipersonal ya está siendo utilizado. En cuanto a las amenazas que rodena a este proyecto es sin duda lo incierto del mercado nacional lo que principalmente lo afecta. 5. Evaluación económica. El análisis de costos se ha basado en los requerimientos necesarios durante la vida del proyecto, e incluye la totalidad de la inversión y reinversión para un horizonte de tiempo de 10 años, el capital de trabajo necesario para el periodo de puesta en marcha así como la totalidad de gastos operacionales para la correcta ejecución del mismo. El análisis de ingresos esperados se basa en una participación de mercado no superior al 0,2% anual de las proyecciones de ventas de viviendas en regiones para los próximos 10 años, valor que puede ser duplicado si se considera que la capacidad del taller para efectos de análisis no utilizada es de un 47% , estableciéndose ingresos y gastos directos variables a razón del 53% del total de la capacidad de la planta y un nivel de gastos operacionales y fijos directos en un 100% del total esperado. Finalmente y teniendo en consideración todo lo anteriormente expuesto se ha evaluado la rentabilidad del proyecto considerando una tasa de costo de capital del 12%, un horizonte de vida del proyecto de 10 años, periodo razonable para la maduración del mercado, la totalidad de la inversión, costos e ingresos anuales, obteniéndose que para un proyecto puro a razón de un valor de venta del 15,9 U.F./mt2. Los resultados son: (imagen) Valores que mejoran al considerar el financiamiento externo. Lo cual muestra que este proyecto pese al riesgo es económicamente rentable dada su tasa de retorno mayor que la tasa de riesgo de capital en el doble y considerando un VAN de 3.152,13 U.F. de Beneficio total. Con este mismo objetivo, se efectúa un análisis de sensibilidad de manera de evaluar los posibles efectos respecto a cambios en el comportamiento del mercado. Se analizan las tres variables: 1. Duración de horizonte de proyecto. Por tratarse de un segmento de mercado aún no probado existe la posibilidad de que el mercado sufriera una maduración rápida o bien lenta que induzca a dar término antes de tiempo al proyecto restringiendo el horizonte de estudio a 6 años. Los resultados obtenidos, nuevamente hacen pensar que es un proyecto óptimo para el inversionista con una tasa interna de retorno de 29,39% y una VAN de 2340,30 U.F. para un proyecto puro y cuyos resultado mejoran para proyecto con financiamiento externo. 2. Efecto en el cambio de precio. El precio es sin duda una variable muy sensible, que tiene fuerte incidencia sobre los resultados del proyecto y es uno de los elementos con mayor riesgo dentro del proyecto. 3. Disminución de unidades vendidas. Tal como se señaló la evaluación inicial se hizo considerando un uso del 53% de la capacidad de la planta, por lo tanto se está en condiciones de duplicar la producción. Basado en estas cantidades se efectúa un análisis de sensibilidad, el cual señala que una fluctuación en la disminución de las cantidades vendidas por sobre un 33% de lo esperado hacen el proyecto no rentable. Sin embargo si las ventas están por sobre las 22 unidades el primer año y 33 unidades a partir del segundo año, se comienzan a obtener resultados positivos de rentabilidad. 4. Si bien al hacer el estudio de tiempo y bajo el concepto de costos de producción fijos de Mano de obra e iguales instalaciones, el taller está en condiciones de casi duplicar la producción. Bajo este concepto y considerando que el punto de equilibrio fijo es de 29 unidades, al realizar la sensibilización sobre la cantidad de unidades vendidas se ha logrado establecer que produciendo sobre 22 unidades el primer año y 33 a partir del segundo año los niveles de rentabilidad hacen suficientemente atractivo el desarrollo del proyecto respecto a la tasa de descuento establecida. De todo lo anterior se concluye que este proyecto, si tiene posibilidades concretas de éxito siempre y cuando se tenga en consideración las variables antes expuestas.