CONSTRUCCIÓN DE UN ÍNDICE DE PRECIOS HEDÓNICOS PARA LAS VIVIENDAS URBANAS DEL GRAN VALPARAÍSO (2013-2019)

Abstract

El presente estudio tiene como tarea central sentar un precedente en el estudio de precios de las viviendas del Área Metropolitana del Gran Valparaíso, buscando un modelo que permita construir un índice de precios que permita monitorear y concluir los movimientos de estos precios, así como las características implícitas de las viviendas que lo determinan. En primer lugar, se estudia la importancia del mercado inmobiliario en la estabilidad económica y financiera del país, así como su funcionamiento e indicadores que miden su comportamiento. Posteriormente se procede a la construcción de una base de datos que permita, por un modelo de precios hedónicos estimar los determinantes del precio de las viviendas en la zona para el período de estudio (número de habitaciones, baños y superficie útil²). Finalmente, con los precios implícitos de las viviendas del Gran Valparaíso para cada semestre del período de estudio (14), se procede a la construcción de un Índice de precios tipo Fisher que permite observar los cambios experimentados por éstas entre 2013 y 2019, aislando la heterogeneidad que naturalmente poseen las viviendas, concluyendo que en la zona conformada por las comunas de Viña del Mar, Concón, Valparaíso, Quilpué y Villa Alemana han experimentado un aumento del 38,23% en sus precios. También se entregan recomendaciones como la generación de información periódica que permita ayudar en la descentralización, dejando de realizar cálculos tan relevantes, como los índices de precios de la vivienda y otros, solo en la Región Metropolitana para así mejorar el diagnóstico general de lo que sucede a lo largo de nuestro país y apoyar en el desarrollo de un mercado tan relevante para la economía como lo es el inmobiliario.